Au moment de vendre, on pense souvent à repeindre et à changer les poignées des placards. Mais voici ce qui se passe quand un expert vient inspecter les lieux : il dresse une liste de points à vérifier concernant la sécurité, et s’il n’y en a aucun, l’offre est revue à la baisse avant même que le vendeur ait pu s’expliquer, car on suppose qu’il cherche simplement à faire des économies.
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En effet, les améliorations apportées à la sécurité ne signifient pas seulement être conforme aux normes, mais témoignent plutôt auprès des acheteurs du respect porté au bien par le propriétaire/promoteur. À une époque où les coûts cachés sont souvent source d'inquiétude, la mise en place de mesures de sécurité adéquates peut faire toute la différence entre une vente rapide et des mois de négociations interminables.
Quelles alarmes sont réellement vérifiées lors des inspections de sécurité ?
Chaque enquête évalue les dispositifs de sécurité. Les détecteurs de fumée sont les plus courants. La plupart des gens en possèdent au moins un chez eux. Mais celui qui inquiète le plus, c'est le détecteur de monoxyde de carbone, surtout en présence d'appareils à gaz.
Trop de maisons sont équipées de détecteurs de monoxyde de carbone, voire n'en sont pas équipées du tout, et beaucoup trop d'entre elles ont des détecteurs périmés. Un acheteur le constate lors de l'expertise et commence à s'interroger sur les autres défauts de construction et d'entretien. Ce n'est pas toujours le meilleur indicateur, mais cela influence son offre.
Si leur logement est équipé d'une chaudière à gaz, d'un poêle à gaz ou même d'une simple plaque de cuisson à gaz, il doit être protégé contre le monoxyde de carbone. Les acheteurs savent que cette protection est désormais obligatoire et non facultative. Ils sont conscients que la réglementation a évolué positivement. Un dispositif de qualité comme le détecteur de monoxyde de carbone FireAngel représente un élément de moins à examiner lors de l'expertise et donc un facteur de moins susceptible de faire baisser le prix de vente.
Il en va de même pour l'emplacement. Un expert remarquera si les objets sont placés au hasard et rarement aux endroits optimaux. Les détecteurs de monoxyde de carbone doivent être installés dans les pièces équipées d'appareils à combustion. Les détecteurs de fumée doivent couvrir correctement les sols et les espaces de couchage. Le fait de prévoir et d'installer son matériel de sécurité à la hâte, au lieu de le faire au hasard la veille d'une visite, fait toute la différence.
Pourquoi la paperasserie a un impact plus important que prévu
L'erreur fréquente des vendeurs est de ne pas documenter les installations. Une maison peut être équipée de tous les systèmes d'alarme imaginables, mais si rien n'indique leur installation ou leur extension à leur portée, les acheteurs deviennent difficiles.
Il est donc important de conserver les reçus, les manuels d'utilisation et même un simple dossier contenant les documents relatifs aux dates d'installation et aux tests effectués. Lorsque les notaires des acheteurs viendront s'enquérir de la conformité aux normes de sécurité (et ils le feront), l'acheteur attendra des preuves concrètes plutôt que de vagues demandes de réassurance.
D'après les agents immobiliers, cela accélère considérablement le processus de vente. Plus besoin de se renseigner sur la date du dernier contrôle ou le bon fonctionnement de l'alarme : toutes ces informations sont consignées noir sur blanc dans les documents.
Le certificat électrique que les acheteurs recherchent réellement
Depuis 2020, les propriétaires doivent fournir un rapport de contrôle de l'installation électrique lors de la location d'un logement. Les acheteurs de leur propre maison n'en ont pas besoin, mais voici ce qui se passe : ils le demandent quand même.
Un rapport EICR coûte entre 150 et 300 £ selon la taille du bien, il est valable cinq ans et si des travaux ont été effectués récemment, il est inutile d'attendre de l'obtenir avant de mettre le bien en vente ; cela peut sécuriser les ventes potentielles entre-temps, car les acheteurs considèrent cela comme une précaution qu'ils ne veulent pas voir se transformer en problème plus tard.
L'inclusion d'un rapport EICR certifie que le tableau électrique (boîte à fusibles) a été vérifié, que la mise à la terre/les liaisons équipotentielles ont été testées et que tous les circuits dangereux ont été identifiés. Personne ne souhaite que des anomalies constatées soient utilisées comme moyen de pression. On n'y pense pas forcément, mais l'expert mandaté par l'acheteur suggérera de faire réaliser cette vérification s'il n'en existe pas de récent, ce qui ne fait qu'allonger de plusieurs semaines un processus déjà long.
Quels changements en matière de sécurité auront réellement un impact sur la tranquillité d'esprit ?
Dans les maisons anciennes, la présence de portes coupe-feu (oui, au pluriel) est un point que les experts examinent plus attentivement qu'auparavant. Si une porte sépare la cuisine du couloir ou un étage, les acheteurs veulent s'assurer qu'elle empêche réellement la propagation du feu et qu'il ne s'agit pas simplement d'une porte esthétique.
Toutes les portes n'ont pas besoin d'être remplacées, mais si des portes coupe-feu ont été installées (ce qui est fréquent dans les bâtiments anciens rénovés), elles doivent être équipées de joints et de ferme-portes en bon état de fonctionnement. Une porte coupe-feu maintenue ouverte ou dont les joints sont abîmés est inutile ; les experts constateront ce manquement aux normes de sécurité.
L'interconnexion des détecteurs de monoxyde de carbone et de fumée est aujourd'hui très répandue : lorsqu'un détecteur se déclenche, tous les autres sonnent dans la maison. Bien que non obligatoire dans la plupart des habitations, ce type d'équipement justifie des améliorations régulières plutôt qu'un entretien superficiel.
Ce qu'il n'est pas nécessaire de mettre à jour
Il existe des moyens d'améliorer la sécurité sans influencer l'avis des acheteurs potentiels. Les systèmes d'alarme sont la principale solution ; sauf s'il s'agit d'une propriété de grande valeur située dans un quartier à haut risque, les acheteurs préfèrent avoir leur mot à dire quant à l'installation ou non d'un tel système. Cela donne l'impression aux vendeurs d'adopter une attitude passive-agressive, surtout dans un secteur potentiellement plus touché par la criminalité ; or, ce risque ne devrait être pris en compte que dans ce contexte, et non à l'intérieur même du logement.
Il en va de même pour les fonctionnalités de sécurité intelligentes trop complexes ; les acheteurs les perçoivent souvent comme des complications qu’ils devront apprendre à utiliser ou à dépanner – même s’il s’agit d’un excellent système – ou se sentent frustrés en tant que personnes non initiées à la technologie qui n’ont jamais eu à gérer de mesures de sécurité auparavant sans fonctionnalités intelligentes.
Les mises à niveau les plus judicieuses en termes de timing
Il est judicieux d'effectuer des améliorations en matière de sécurité juste avant la mise en vente, mais il existe une marge de manœuvre importante entre ces deux extrêmes : il est alors trop tôt ou trop tard. Trop tôt, et il faut changer les piles ou tout revérifier avant les visites ; trop tard, et les documents administratifs deviennent inexistants lorsque les acheteurs affluent dès le premier jour.
Environ deux mois avant l'inscription en bourse constituent généralement le délai optimal ; cela permet de produire les certificats, de classer les documents et de s'assurer que, pour une fois, tout est fait correctement.
Des mises à jour régulières permettront de détecter tout problème éventuel et donneront aux vendeurs le temps de se familiariser avec la situation afin qu'ils puissent le signaler naturellement lors des visites, au lieu de devoir se démener pour retrouver leurs affaires quelques jours avant la vente.
La réalité est que les acheteurs sont plus prudents que jamais ; ils cherchent des raisons de ne pas acheter et, pire encore, ils les trouvent facilement lorsque les précautions de sécurité font défaut, à moins qu'elles ne soient raisonnables et correctement documentées. Cela ne se limite pas au respect des normes, mais témoigne d'une propriété responsable qui va au-delà des attentes sur un marché déjà concurrentiel, bien plus que les vendeurs ne le réalisent.
